LONDRA: UNA CITTA’ DA VISITARE ED ACQUISTARE

LONDRA, OLTRE AD ESSERE LA TERZA CITTÀ PIÙ VISITATA AL MONDO, È CONSIDERATA DA SEMPRE LA MIGLIORE E LA PIÙ SICURA PIAZZA EUROPEA, DOVE ACQUISTARE UNA CASA O UN APPARTAMENTO: IL MERCATO IMMOBILIARE È COSTANTEMENTE CRESCIUTO NEGLI ULTIMI DECENNI, ED ANCHE IN PERIODI DI CRISI I PREZZI SONO RIMASTI COSTANTI, MA NON SONO MAI SCESI, A PARTIRE DAL 1988.
di Francesca Contini
 

I motivi sono molteplici e qui di seguito ne indico alcuni:
LEGISLAZIONE CHIARA, che regola il mercato immobiliare sia delle compravendite, che degli affitti e che gli riconosce il giusto ruolo trainante per l’economia, tant’è che il settore è definito come una vera industria (property industry);
SEMPLIFICAZIONE DEI CONTRATTI utilizzati per l’acquisto e per l’affitto del proprio immobile;
COSTANTE DOMANDA, che è sempre stata superiore all’offerta (nel rapporto di 10 a 1) e che spinge continuamente al rialzo sia i prezzi delle case, che gli affitti, proprio per la mancanza di immobili sul mercato;
CONTINUI INVESTIMENTI, fatti sia dal privato che da parte del governo, nella riqualificazione di interi quartieri, nessuno escluso, con la costruzione di nuovi alloggi ed infrastrutture, servizi pubblici, strade, parcheggi e scuole;
RETE DI TRASPORTO PUBBLICO tra le più sviluppate al mondo e che copre l’intera area metropolitana, con circa 16 milioni di utenti: si può raggiungere ogni punto della greater London con mezzi pubblici come treno, metropolitana, overground (metropolitana di superficie), bus, DLR, e a breve anche la metropolitana ad alta velocità (crossrail);
RENDITA DA INVESTIMENTO ed una rivalutazione del capitale uniche nel panorama immobiliare europeo: la rendita media di un appartamento dato in affitto è di circa il 5% e la rivalutazione annua riferita agli ultimi 3 anni nella città di Londra è stata tra il 10% ed il 15% all’anno, a seconda delle zone di investimento;
TEMPI RAPIDI nella vendita dell’immobile in caso di necessità di disinvestire il capitale;
INVESTITORI provenienti da ogni parte del mondo, nella capitale più multietnica e più visitata al mondo, che offre ottime possibilità di lavoro.
 
IL MERCATO LONDINESE
Quello che sembra incredibile al cliente italiano è la rapidità di questo mercato, principio che va compreso e messo in pratica nel minor tempo possibile, per riuscire ad acquistare l’oggetto desiderato ed evitare delusioni e perdite di tempo.
Ci sono numerosi potenziali acquirenti per ogni immobile messo in vendita, soprattutto a Londra, e di conseguenza è molto importante agire subito per formulare un’offerta sull’immobile individuato e per fare in modo che venga accettata. Negli ultimi anni si assiste addirittura a un’asta al rialzo per aggiudicarsi una proprietà, provocata dall’eccesso di acquirenti.
Per questo motivo è importante la costante presenza sul mercato: la visita all’immobile, lo scambio d’informazioni con l’agente inglese e la scelta della strategia di acquisto sono decisivi per concludere un buon affare, e questo è uno dei nostri punti di forza.
 
PROCEDURA DA SEGUIRE
La prima fase è sempre quella dell’individuazione dell’immobile adatto alle proprie esigenze, sia per utilizzo personale che per investimento (il cosiddetto buy-to-let). I prezzi variano molto da zona a zona: a titolo esemplificativo, il costo di un monolocale (studio) oscilla tra 250.000 sterline in zona periferica e 420.000 sterline in pieno centro. La rendita da affitto è intorno al 5% ovunque: tra l’altro i contratti di affitto hanno una durata media di un anno e a scadenza seguono la rivalutazione dell’immobile.
Dopo aver individuato l’immobile adatto, si formula l’offerta all’agenzia inglese, la quale è obbligata a farla pervenire al proprietario e a dare una risposta.
In caso di accettazione dell’offerta si incarica un avvocato (solicitor) per fare tutti i controlli necessari (provenienza, regolarità urbanistica, ecc) al trasferimento della proprietà e si stabilisce una data per il preliminare (exchange of contracts). Fino a questa data le due parti possono cambiare idea, senza alcuna penale: è quindi importantissimo muoversi rapidamente per evitare che il venditore ci ripensi, o che aumenti la richiesta. Dopo il preliminare ci sono delle penali da pagare in caso di ripensamento, un po’ come succede in una compravendita italiana.
Esistono essenzialmente due tipi di proprietà immobiliari nel Regno Unito: leasehold e freehold.
Il primo tipo di proprietà riguarda la maggioranza degli immobili a Londra, soprattutto nelle zone centrali: la proprietà dell’immobile è solitamente di una società e si acquista il diritto ad abitare l’immobile per un determinato periodo di anni, solitamente superiore a 100  . In questo tipo di compravendita l’acquirente italiano pagherà le spese di manutenzione ordinarie (come il conduttore di un contratto di affitto), mentre le spese straordinarie, che riguardano l’edificio, saranno a carico del proprietario, il quale ritornerà in possesso dell’immobile acquistato a scadenza del lease. Nelle zone periferiche di Londra e nel resto del Regno Unito è possibile acquistare proprietà freehold, simili alla nostra piena proprietà.
Poco dopo il preliminare si avrà l’acquisto vero e proprio (completion), con il passaggio effettivo del denaro tra solicitors: a differenza dell’Italia, nel Regno Unito si versa l’ammontare per la compravendita e per l’imposta di registro sul conto del proprio avvocato e quest’ultimo provvederà a trasferirlo sul conto dell’avvocato del venditore. Provvederà anche a pagare le imposte di registro e a registrare la proprietà a nome del nuovo acquirente.
 
IMPOSTE DEL REGNO UNITO
L’imposta di registro inglese, Stamp Duty Land Tax (SDLT) è una imposta proporzionale al valore della compravendita e varia in base al prezzo di acquisto dell’immobile: fino a 125.000 sterline non si paga niente; da 120.000 a 250.000 sterline si paga il 2%; da 250.000 a 925.000 sterline si paga il 5%; da 925.000 a 1,5 milioni di sterline si paga il 10%; oltre 1,5 milioni di sterline si paga il 12%. C’è stato un recentissimo aumento di tale imposta, dal 1 aprile 2016, per coloro che acquistano l’immobile come seconda casa, con un aumento del 3% per ogni scaglione.
Nel Regno Unito non esistono imposte patrimoniali: si paga annualmente una sola tassa, la council tax, che comprende la spazzatura ed i servizi indivisibili, che varia in base alla zona ed alla grandezza dell’immobile.
In caso di affitto, il regime di tassazione inglese è più conveniente rispetto a quello italiano: è possibile detrarre tutte le spese effettuate per la manutenzione dell’immobile e c’è una soglia personale, che ha raggiunto 11.000 sterline dal 7 aprile 2016, sotto la quale non si pagano tasse. Oltre a questa soglia si paga il 20%. Ricordiamo però che il contribuente italiano resta sempre soggetto al pagamento delle imposte italiane sui redditi da affitti, anche nel caso di affitti da immobili all’estero. Si deve infine pagare in Italia l’IVIE, l’imposta sul valore degli immobili situati all’estero, a seguito dell’inserimento dell’immobile nella propria dichiarazione dei redditi.
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